Der vorherige Saldo der Miete ist die Zeile, die die meisten Anrufe im Mietmanagement generiert. Er kristallisiert die Missverständnisse zwischen Mietern und Vermietern, weil er verschiedene Arten von Flüssen auf demselben Dokument vermischt. Dieses buchhalterische Mechanismus zu entschlüsseln, hilft, verspätete Anfechtungen und falsch zugeordnete Anpassungen zu vermeiden.
Vorheriger Saldo auf einer Fälligkeitserklärung: präziser buchhalterischer Mechanismus
Der vorherige Saldo stellt die Differenz zwischen den geforderten Beträgen und den tatsächlich eingegangenen Beträgen am Ende des vorherigen Zeitraums dar. Er kann positiv sein (der Mieter schuldet noch Geld), negativ (ein Guthaben besteht zu seinen Gunsten) oder null.
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Dieser Saldo beschränkt sich nicht nur auf die Nettomiete. Er aggregiert mehrere Flüsse: Miete ohne Nebenkosten, Rücklagen für Betriebskosten, jährliche Abrechnung der Nebenkosten, eventuelle vertragliche Strafen und manchmal die Müllabfuhrgebühr, die dem Mieter weiterberechnet wird.
Wir beobachten regelmäßig, dass die Verwirrung aus einer Diskrepanz zwischen dem Datum der Abbuchung und dem tatsächlichen Eingangsdatum entsteht. Eine Überweisung, die am 30. des Monats getätigt, aber am 2. des folgenden Monats gutgeschrieben wird, zeigt einen debitorischen vorherigen Saldo auf der Fälligkeitserklärung, obwohl die Zahlung bereits in Bearbeitung ist. Bevor man anfechtet, sollte man das Wertstellungsdatum auf seinem Bankauszug überprüfen.
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Um den vorherigen Saldo der Miete in all seinen Komponenten zu verstehen, muss man unterscheiden, was auf eine tatsächliche Zahlungsverzögerung zurückzuführen ist und was aus einer einfachen Liquiditätsverschiebung oder einer laufenden Anpassung der Nebenkosten resultiert.
Mietquittung und vorheriger Saldo: zwei Dokumente, zwei Logiken
Die Fälligkeitserklärung ist ein prospektiver Zahlungsaufruf. Die Quittung hingegen ist ein retrospektiver Nachweis, dass der Mieter die gesamte Miete und die Nebenkosten für einen bestimmten Zeitraum bezahlt hat. Keine Quittung ist fällig, solange die Zahlung nicht vollständig ist: Im Falle einer Teilzahlung stellt der Vermieter lediglich eine einfache Quittung aus, die den gezahlten Betrag und den verbleibenden Saldo angibt.
Diese Unterscheidung hat direkte Auswirkungen auf den vorherigen Saldo. Ein Mieter, der die gesamte aktuelle Fälligkeit zahlt, aber eine offene Forderung aus dem Vormonat hat, erhält keine Quittung für den vorherigen Zeitraum. Der vorherige Saldo bleibt bestehen und wird auf jede folgende Fälligkeitserklärung übertragen, solange er nicht ausgeglichen ist.
Der Vermieter kann keine Gebühren für die Ausstellung der Quittung erheben, einschließlich der Versandkosten. Jede Klausel im Mietvertrag, die das Gegenteil vorsehen würde, ist als nicht geschrieben anzusehen. Die Übermittlung auf elektronischem Weg (E-Mail, Online-Mieterportal) ist legal, sofern der Mieter sein Einverständnis gegeben hat.
Anpassung der Betriebskosten und Auswirkungen auf den vorherigen Saldo
Die jährliche Anpassung der Betriebskosten ist die erste Quelle für unerwartete vorherige Salden. Der Vermieter fordert monatliche Rücklagen an und passt einmal im Jahr an, indem er die insgesamt angesammelten Rücklagen mit den tatsächlich nachgewiesenen Ausgaben vergleicht. Die Differenz, positiv oder negativ, wird direkt im vorherigen Saldo der folgenden Fälligkeitserklärung vermerkt.
Wir empfehlen, drei Elemente beim Erhalt der Abrechnung zu überprüfen:
- Die Aufschlüsselung zwischen umlegbaren und nicht umlegbaren Kosten: Nur die im Dekret vom 26. August 1987 aufgeführten Kosten können dem Mieter in Rechnung gestellt werden. Verwaltungskosten oder -gebühren der Eigentümergemeinschaft gehören nicht dazu.
- Die Konsistenz zwischen der Summe der bereits gezahlten Rücklagen und dem vom Vermieter angegebenen Betrag: Eine Abweichung kann auf einen Fehler bei der Zuordnung auf dem Mieterkonto hinweisen.
- Das Datum des Versands der Abrechnung: Der Vermieter hat ein Jahr nach der Erstellung der Eigentümergemeinschaftsabrechnung, um anzupassen. Danach kann der Mieter anfechten.
Wenn die Wohnbeihilfe direkt an den Vermieter (Drittzahler) gezahlt wird, muss die Aufschlüsselung zwischen Nettomiete, Nebenkosten und Beihilfe klar erkennbar sein. Ein debitorischer vorheriger Saldo kann einfach aus einer Verzögerung bei der Zahlung durch die CAF resultieren, nicht aus einem Zahlungsverzug des Mieters.
Ein vorheriger Saldo der Miete anfechten: Vorgehensweise und Nachweise sammeln
Ein fehlerhafter vorheriger Saldo wird schriftlich angefochten, idealerweise per Einschreiben mit Rückschein. Der Mieter muss seine eigenen Nachweise über die Zahlung beifügen: datierte Kontoauszüge, Überweisungsbelege, frühere Quittungen.
Die Beweislast verdient Aufmerksamkeit. Der Vermieter muss den geforderten Betrag rechtfertigen. Der Mieter hingegen muss nachweisen, dass er gezahlt hat. In der Praxis schützt das Aufbewahren jeder Quittung und jedes Auszugs während der gesamten Dauer des Mietverhältnisses plus drei Jahre vor verspäteten Zuordnungsfehlern.
Die häufigsten Fälle von anfechtbaren vorherigen Salden sind:
- Eine Zahlung, die eingegangen, aber nicht dem richtigen Monat auf dem Mieterkonto der Verwaltungssoftware zugeordnet wurde.
- Eine Anpassung der Betriebskosten, die nicht umlegbare Posten (Fassadenrenovierung, Honorar des Verwalters) enthält.
- Eine doppelte Abrechnung der Müllabfuhrgebühr, die bereits in den Rücklagen für Betriebskosten enthalten war und dann separat weiterberechnet wurde.
- Eine Wohnbeihilfe, die der Vermieter zum Zeitpunkt der Erstellung der Fälligkeitserklärung noch nicht erhalten hat.
Wenn der Vermieter innerhalb einer angemessenen Frist nicht antwortet, kann der Mieter die zuständige Schlichtungsstelle anrufen, bevor er rechtliche Schritte einleitet.
Der vorherige Saldo ist kein Indikator für die böse Absicht des Mieters noch ein Druckmittel des Vermieters. Es handelt sich um einen mechanischen buchhalterischen Bericht. Um ihn korrekt zu lesen, muss man zunächst die Art jedes Flusses, der ihn bildet, identifizieren und dann jeden Betrag mit den verfügbaren Nachweisen abgleichen. Eine gut gelesene Fälligkeitserklärung vermeidet Monate unnötiger Streitigkeiten.